Google algoritmasına bırakmayın, okuyacağınız haberi siz seçin! Bodrum Haber’i tercih edilen kaynak yapın

Türkiye İstatistik Kurumu’nun 3 Kasım 2026 tarihinde açıklanan enflasyon verilerine göre TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişimi yüzde 31,23 olarak gerçekleşti.

Buna göre kasım ayında sözleşmesini yenileyecek kiracılar için yasal kira artış üst sınırı yüzde 31,23 oldu.

Örneğin aylık 20 bin TL kira ödeyen bir kiracının, üst sınırın tamamının uygulandığı durumda yeni kirası 26 bin 246 TL’ye, 30 bin TL kira ödeyenin kirası ise 39 bin 369 TL’ye çıkabilecek.

Ancak uygulamada giderek daha fazla tartışılan bir başka konu bulunuyor: Kira sözleşmesinin üzerinden beş yıl geçmeden mahkemeden kira bedelinin yeniden belirlenmesinin istenmesi.

Beş Yıl Dolmadan Kira Tespit Davası Açılabilir Mi?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi bu konuda açık bir düzenleme içeriyor:

“Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.”

Bu hüküm uyarınca kira tespit davası açılması için mutlaka beş yıl beklenmesi gerekmiyor.

Dolayısıyla kira ilişkisinin ilk yılında da sonraki yenileme dönemi için dava açılması hukuken mümkün.

Ancak burada önemli bir ayrıntı bulunuyor.

Davanın açılabilmesi ile mahkemenin kira bedelini hangi ölçütlere göre belirleyeceği iki ayrı hukuki konu.

Beş yıl dolmadan açılan bir dava, mülk sahibine otomatik olarak emsal kiralara göre artış yaptırma hakkı vermiyor.

Kanunun 344. Maddesi Ne Diyor?

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira artışı, TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamıyor.

Taraflar sözleşmede daha yüksek bir artış oranı kararlaştırmış olsalar bile bu sınır uygulanıyor.

Sözleşmede artış oranı belirlenmemişse kira bedeli hâkim tarafından, kanuni üst sınırı aşmamak ve kiralananın durumunu dikkate almak koşuluyla hakkaniyete göre belirlenebiliyor.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ise farklı bir hesaplama yöntemi devreye giriyor.

Bu aşamada hâkim, TÜFE oranının yanında taşınmazın durumunu ve emsal kira bedellerini de değerlendirerek yeni kira bedelini belirleyebiliyor.

Yargıtay Kararı: Beş Yıl Dolmadan Emsal Kiraya Göre Artış Yapılamaz

Yargıtay’ın 15 Şubat 2017 tarihli kararında, beş yıllık süre dolmadan kira bedelinin emsal ve hakkaniyet esasına göre belirlenmesi hukuka aykırı bulundu.

Kararda, ilk yılın ardından uzayan dört kira döneminde kanuni endeks sınırının uygulanması gerektiği vurgulandı.

Yargıtay, beş yıllık süre tamamlanmadan emsal ve hakkaniyet ölçütleriyle kira tespiti yapan yerel mahkeme kararını bozdu.

Bu karar, kira tespit davasının açılabileceği tarihle mahkemenin uygulayacağı artış ölçütünün farklı olduğunu gösteriyor.

Yargıtay’ın 2025 Tarihli Kararında da Aynı İlke

Yargıtay’ın 10 Haziran 2025 tarihli bir başka kararında, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracıyı koruyan emredici bir düzenleme olduğu vurgulandı.

Kararda, ilk yıl sonrasındaki dört kira döneminde kira artışına ilişkin sözleşme hükümlerinin kanuni endeks sınırını aşamayacağı belirtildi.

Bu nedenle mahkemeye başvurulmuş olması, söz konusu sınırın kendiliğinden ortadan kalkması anlamına gelmiyor.

İlk Yılda Dava Açan Ev Sahibi Ne Talep Edebilir?

Örneğin bir konutun aylık 20 bin TL bedelle kiralandığını düşünelim.

Bir yıl sonra aynı bölgedeki benzer konutların kiralarının 40 bin TL’ye yükselmesi, mülk sahibine yalnızca bu gerekçeyle kira bedelini 40 bin TL’ye çıkarma hakkı vermiyor.

Ev sahibi kira tespit davası açabilir. Ancak ilk beş yıllık dönemde mahkemenin uygulayacağı ölçüt, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesindeki yasal sınırdır.

Kasım 2026’da yenilenen ve yüzde 31,23’lük sınırın uygulandığı bir sözleşmede, 20 bin TL olan kira bedeli için kanuni artış üst sınırı 26 bin 246 TL’dir.

Bu tutar, mahkemenin mutlaka üst sınırın tamamına hükmedeceği anlamına gelmez.

Kira Uyarlama Davası Farklı Bir Hukuki Yol

Kira tespit davalarının yanında Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde düzenlenen aşırı ifa güçlüğü hükümlerine dayalı uyarlama talepleri de gündeme gelebiliyor.

Ancak kira uyarlama davası ile kira tespit davası aynı hukuki koşullara dayanmıyor.

Aşırı ifa güçlüğüne dayalı uyarlamada, sözleşmenin kurulması sırasında öngörülemeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması ve kanunda belirtilen diğer koşulların gerçekleşmesi gerekiyor.

Yargıtay’ın 27 Şubat 2024 tarihli kararında da enflasyon ve fiyat endeksindeki değişimler bakımından kira bedelinin belirlenmesine ilişkin özel düzenleme olan 344. maddenin öncelikle uygulanması gerektiği açıklandı.

Dolayısıyla yalnızca çevredeki kiraların yükselmiş olması, genel uyarlama hükümlerine dayanılarak kanuni kira artış sınırının aşılması için tek başına yeterli görülmüyor.

Kira Tespit Davası Geriye Dönük Sonuç Doğurabilir Mi?

Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi, mahkemenin belirlediği kira bedelinin hangi tarihten itibaren uygulanacağını da düzenliyor.

Yeni kira döneminden en az otuz gün önce dava açılması veya bu süre içinde kiracıya yazılı artış bildirimi yapılması, kanunda belirtilen koşullarla yeni bedelin dönem başından itibaren uygulanmasını sağlayabiliyor.

Sözleşmede yeni dönemde kira artışı yapılacağına ilişkin hüküm bulunması hâlinde de farklı bir zamanlama düzenlemesi uygulanıyor.

Bu nedenle dava tarihi, sözleşmenin içeriği ve kiracıya yapılan bildirimler önem taşıyor.

Kira Artış Sınırı Var, Ancak Davalar da Açılıyor

Kasım ayı için açıklanan yüzde 31,23’lük oran, mevcut kira sözleşmelerinde uygulanabilecek yıllık artışın temel yasal sınırını oluşturuyor.

Buna karşılık mülk sahiplerinin beş yıl dolmadan kira tespit davası açabilmesi, uygulamada farklı beklentilere neden olabiliyor.

Kanun ve Yargıtay kararları birlikte değerlendirildiğinde ortaya çıkan sonuç ise açık:

Beş yıl dolmadan dava açılabilir. Ancak dava açılması, beş yıllık döneme ilişkin kanuni kira artış sınırını ortadan kaldırmaz.

Özellikle ilk yıl sonunda emsal kira bedelleri gerekçe gösterilerek yapılan yüksek artış taleplerinde, dava açma hakkıyla kira artışının nasıl hesaplanacağı arasındaki ayrımın gözetilmesi gerekiyor.

Çünkü yasal artış sınırının bulunması ile mahkemeye başvuru hakkının bulunması birbirine aykırı değil.

Belirleyici olan, mahkemenin hangi kanun hükmünü uygulayacağı.

Haberin Hukuki Dayanakları

Bunlar haberdeki temel hukuki çıkarımları doğrudan destekleyen kaynaklardır:

1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, madde 344 ve 345: Artışın hesaplanması, beş yıllık dönem ve her zaman dava açılabilmesi. Adalet Bakanlığı mevzuat metni

2. Yargıtay, 15 Şubat 2017: Beş yıl dolmadan emsal ve hakkaniyete göre kira belirlenmesini bozarak ilk dönemlerde endeks uygulanması gerektiğini belirtiyor. Yargıtay karar metni

3. Yargıtay, 10 Haziran 2025: TBK 344’teki sınırlamanın emredici ve kamu düzeniyle ilgili niteliğini vurguluyor. Yargıtay karar metni

4. Yargıtay, 27 Şubat 2024: Enflasyon ve ekonomik değişimlere dayalı taleplerde TBK 344 ile genel uyarlama hükmü olan TBK 138 arasındaki ilişkiyi açıklıyor. Yargıtay karar metni

Önemli yayın ayrıntısı: Burada ilk yıl içinde dava açılabilmesiyle ilk sözleşme yılının kirasının mahkemece serbestçe değiştirilebilmesi birbirinden ayrılmıştır. Ayrıca uyarlama davalarında her somut olayın koşulları ayrı değerlendirilir.